マンション管理・再生ポータルサイト

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マンションを末永く、住み良く保つためには、適切な維持管理、計画的な
修繕計画の作成、これらを確実に実行する管理組合の運営が必要不可欠です。

更新履歴

2024.04.02
マンションストック長寿命化等モデル事業成果報告会の動画を掲載いたしました。
2024.01.19
「マンションストック長寿命化等モデル事業事例集」を掲載しました。
2024.01.12
マンションストック長寿命化等モデル事業 成果報告会を開催します。詳しくはこちら

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2024.04.02
マンションストック長寿命化等モデル事業成果報告会の動画を掲載いたしました。

マンション管理・再生は新時代へ

マンション管理・再生は新時代へ

マンション管理・再生についての法律が改正されました！ マンション管理・再生についての法律が改正されました！

改正の背景

背景1

マンションのストック数は推計約666万戸(2019年末現在)にのぼり、国民の一割以上が居住する重要な居住形態として広く普及しており、都市や地域社会を構成する重要な要素となっています。（2021年末現在マンションのストック数は推計約686万戸）

背景2

建築から相当の期間が経過したマンションが急速に増加することが見込まれ、建物・設備の老朽化、区分所有者の高齢化、賃貸化、空室化、管理組合の担い手不足、建替え等の再生に向けた合意形成の困難さ等の課題が見込まれることから、維持管理の適正化や再生の円滑化にむけた取り組みの強化等が必要とされています。

「マンション管理適正化法」の改正について

マンション管理適正化法とは

「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」は、マンション管理士の資格やマンション管理業者の登録制度を設ける等、マンション管理の適正化を推進するための措置を定めることにより、マンションの資産価値を守り、快適な住環境が確保できるようにとの目的から制定された法律です。
2020年6月の改正でより積極的に行政も関与しながら、マンションの管理水準を一層維持向上させていく仕組みができました。

マンション管理適正化法の改正概要（令和４年４月１日施行）

マンションは私有財産であることから、これまでは管理組合の自主的な管理に委ねられている状況でしたが、
管理の適正化に関する取り組みを計画的に進めていくため、地方公共団体が積極的に関与できる制度が創設されました。
また、これらの制度により、管理組合は自らのマンションの価値の向上や、住人の管理への関心・理解を向上させることができると期待されます。

改正内容①　地方公共団体による管理適正化推進計画の作成

地方公共団体は、マンション管理適正化の推進を図るための施策等を含む、
マンション管理の適正化の推進を図るための計画を作成することができます。
マンション管理適正化推進計画の作成状況等についてはこちらよりご確認ください。

改正内容②　管理計画の認定制度

管理適正化推進計画を作成した地域において、マンションの管理計画が一定の基準を満たす場合に、マンション管理組合は地方公共団体から適切な管理計画を持つマンションとして認定を受けることができます。

認定基準については、長期修繕計画の計画期間が一定の年数以上であること、長期修繕計画に基づき修繕積立金を設定していること、集会（総会）を定期的に開催していることなどを基準としています。

改正内容③　地方公共団体による助言・指導等

地方公共団体は、管理適正化のために必要に応じて助言や指導等を行うことができます。

マンションの管理に関するその他の情報はこちら

「マンション建替円滑化法」の改正について

マンション建替円滑化法とは

「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」は、マンション建替事業、除却する必要のあるマンションに係る特別な措置及びマンション敷地売却事業等について定めることにより、マンションの建替え等を円滑に実施できるようにするとともに、マンションの良好な居住環境の確保と倒壊等の被害から生命、身体、財産の保護を図ることを目的に制定された法律です。

マンション建替円滑化法の改正概要

建替え後のマンションに容積率の緩和特例等を適用できるマンションが、これまでの「耐震性が不足するマンション」に加え、いくつか拡充され、マンション再生の選択肢が増えました。また、多くの区分所有者が存在する団地型マンションの再生手法として敷地分割制度が創設され、合意形成に向け、柔軟な対応が可能になりました。

改正内容①　建替えにあたっての容積率の緩和特例等の対象が拡大（令和３年12月20日施行）

従来、耐震性が不足しているマンションのみに認められていた建替えにあたっての容積率の緩和特例等について、適用対象を外壁等の剥落により周辺に危害を生ずるおそれがあるマンションなどにも拡大しました。具体的な基準は「除却の必要性に係る認定に関する基準等を定める告示」において定められています。こちらよりご確認ください。

<適用対象>

建替え前のマンションの状態 容積率緩和の
特例		 マンション
敷地売却事業		 敷地分割事業
耐震性が不足している ◯ ◯ ●
火災に対する安全性が不足している ● ● ●
外壁等の剥落により周辺に危害を生ずるおそれがある ● ● ●
給排水管の腐食等についてその改修が著しく困難で、衛生上有害となるおそれがある ● ― ―
バリアフリー基準に適合していない ● ― ―

建替え前の
マンションの状態

耐震性が
不足している

容積率緩和の
特例

◯

マンション
敷地売却事業

◯

敷地分割事業

●

建替え前の
マンションの状態

火災に対する安全性が不足している

容積率緩和の
特例

●

マンション
敷地売却事業

●

敷地分割事業

●

建替え前の
マンションの状態

外壁等の剥落により周辺に危害を生ずるおそれがある

容積率緩和の
特例

●

マンション
敷地売却事業

●

敷地分割事業

●

建替え前の
マンションの状態

給排水管の腐食等についてその改修が著しく困難で、衛生上有害となるおそれがある

容積率緩和の
特例

●

マンション
敷地売却事業

―

敷地分割事業

―

建替え前の
マンションの状態

バリアフリー基準に適合していない

容積率緩和の
特例

●

マンション
敷地売却事業

―

敷地分割事業

―

※赤字が拡大の内容

※容積率の緩和特例、マンション敷地売却事業、敷地分割事業にあたっては、建替え前のマンションが必要な要件に該当することの認定（除却の必要性に係る認定）を特定行政庁から受ける必要があります。

※容積率の緩和特例：建替えにあたって、容積率の割り増しを受けられます。ただし、特定行政庁により緩和を受ける ための条件が異なりますので、事前に確認しておくことが必要です。

改正内容②　団地の敷地分割制度（令和４年４月１日施行）

団地内の耐震性不足等のマンションを除却しやすくするため、本来であれば区分所有者全員の同意が必要な敷地分割について、4/5以上の同意で実施することが可能になりました。

敷地分割制度を活用した
事業のイメージ


マンションの再生に関するその他の情報はこちら

「マンション長寿命化促進税制」の創設について

マンション長寿命化促進税制の背景

多くの高経年マンションにおいては、高齢化や工事費の急激な上昇により、長寿命化工事に必要な積立金が不足しています。長寿命化工事が適切に行われないと、外壁剥落・廃墟化を招き、周囲への大きな悪影響や除却の行政代執行に伴う多額の行政負担が生じることとなります。

このため、必要な積立金の確保や適切な長寿命化工事の実施に向けた管理組合の合意形成を後押しすることを目的として、令和５年度税制改正の大綱に「長寿命化に資する大規模修繕工事を行ったマンションに対する特例措置」(マンション長寿命化促進税制)の創設が盛り込まれました。

マンション長寿命化促進税制の概要

管理計画の認定を受けたマンション等において、長寿命化工事(屋根防水工事、床防水工事、外壁塗装等工事)が実施された場合に、その翌年度に課される建物部分の固定資産税額が減額されます。
減額割合は、１/６～１/２の範囲内（参酌基準：１/３）で市町村の条例で定めることとなります。

【対象マンション】
○ 築後２０年以上が経過している１０戸以上のマンションであること
○ 長寿命化工事を過去に１回以上適切に実施していること
○ 長寿命化工事の実施に必要な積立金を確保していること※
　 ※積立金を一定以上引き上げ、「管理計画の認定」を受けていること
　　 又は、地方公共団体の助言・指導を受けて適切に長期修繕計画の見直し等をしていること

【対象工事】
○ 令和５年４月１日から令和７年３月31日までの間に完了した長寿命化工事


国土交通省のホームページにもマンション長寿命化促進税制のページを設けておりますので、
併せてご確認ください。

詳しくはこちら

Q&A

Q&A

「マンション管理適正化法関連」
のご質問

  • マンションは「管理が重要」って聞いたけど。

    経年にともない非居住化（賃貸・空き住戸化等）が進行し、管理組合の役員の担い手不足、総会運営や総会の議決が困難になる等の諸課題が生じてくる傾向にあり、そうした中で管理が適切に行われないと更なる問題が発生するおそれがあります。
    また、十分な修繕費用の積立が行われないと、建物の適切な修繕などが行われず、老朽化が進み、居住者や近隣住民等の生命・身体に危険を生じることにもなりかねません。

  • 住んでいるマンション、購入しようとしているマンションが、適正に管理されているかどうか、何を見たらわかるの？

    ・管理規約、長期修繕計画、修繕積立金が適切に設定され、一定期間ごとに見直しが行われているか
    ・管理組合の運営が適切に行われているか（総会の定期開催等）
    等が適正に管理されているかどうかのポイントです。
    これらが適切に行われているかは、管理計画認定（令和４年４月１日施行）を取得しているかどうか、購入時に受ける重要事項説明や売主・仲介業者へのヒアリング等で確認しておくことが考えられます。

  • マンションの管理計画を認定する制度はいつからはじまるの？

    管理計画認定制度を規定した改正法が令和２年６月に成立・公布され、令和４年４月１日に施行されました。

  • 管理計画の認定を取るにはどうしたらいい？

    管理組合の集会（総会）で認定申請することを決議したうえで、定められた様式で地方公共団体に認定申請を行い、
    一定の基準＜認定基準はこちらから＞を満足すると判断された際に認定を受けることができます（令和４年４月１日施行）。
    ただし、マンションが立地する市区（町村部は都道府県）において、マンション管理適正化推進計画が作成されている必要があります。
    マンション管理適正化推進計画の作成状況等についてはこちらよりご確認ください。
    マンションの管理計画認定に関する相談窓口はこちら。

  • 管理計画認定のメリットは何？

    認定を取得したマンションについては、次の優遇措置が用意されています。
    ・長寿命化工事（屋根防水工事、床防水工事、外壁塗装等工事）が実施された場合に、固定資産税額が減額される（令和５年４月より） ※ 。
    ・住宅金融支援機構の【フラット35】(令和４年４月より)やマンション共用部分リフォーム融資（令和４年１０月より）の金利の引下げの措置が講じられる。
    ・住宅金融支援機構のマンションすまい・る債の利率の上乗せの措置が講じられる（令和５年度募集分より）。
    このほか、
    ・適正に管理されたマンションであることが市場において評価される。
    ・住人の管理への意識が高く保たれ、管理水準を維持向上しやすくなる。
    といったことが期待されます。

    ※今後の国会で関連税制法が成立することが前提となります。
    　また、築年数等一定の要件を満たすものに限ります。税制特例措置の概要はこちらをご確認ください。

もっと詳しく知りたい方はこちらから
マンション管理のQ&Aページへ

「マンション建替円滑化法関連」
のご質問

  • マンションを再生する手法はどのようなものがあるの？

    修繕・改修、建替え、マンション敷地売却といった再生手法があります。
    どの手法が適しているかは個々のマンションの特性や抱えている課題点にもよります。
    手法を比較検討したうえで判断することが重要です。
    国土交通省では、「マンションの建替えか修繕かを判断するためのマニュアル」を公開していますので、参考としてください。

  • 「マンション敷地売却事業」はどんなメリットがあるの？

    マンション敷地売却事業とは、マンションと敷地を一括して買受人（デベロッパー等）に売却する事業を指します。
    建替えでは、区分所有者間で再建マンションの入居先に至るまでの詳細な権利調整（希望する住戸の広さ等）が必要となりますが、 マンション敷地売却事業では、従前マンションの除却後の建物はマンションに限られないため、 各区分所有者は分配金という金銭を受け取るだけとなりますので、区分所有者の負担は建替えに比べて小さくなります。

  • 2020年6月の法改正で、何が拡充されたの？

    大きくは以下の二点について改正が行われました。
    ①除却の必要性に係る認定対象の拡充（令和３年12月20日施行）
    認定を受けたマンションについては、除却して新しいマンションを建てるときに、容積率の緩和を受けられますが、
    この認定対象に、現行の耐震性に加え、火災安全性、外壁等剥落危険性、配管等の劣化、バリアフリー性が追加されます。 具体的な基準は「除却の必要性に係る認定に関する基準等を定める告示」において定められています。こちらよりご確認ください。

    ②団地型マンション再生のための敷地分割制度創設（令和４年４月１日施行）
    多くの住人が住むことで再生に向けた合意形成が難しい団地型マンションのうち、 除却の必要性に係る認定を受けたマンションと敷地を共有しているものについて、 本来は団地建物所有者の全員の同意が必要となる敷地の分割が、4/5以上の同意により可能となる制度が創設されました。

  • 専門的な内容について相談したい。

    マンションの建替えや敷地売却についての相談窓口を設けています。
    こちらからご確認ください。

もっと詳しく知りたい方はこちらから
マンション再生のQ&Aページへ

お役立ち情報

お役立ち情報

マンション管理に関するお役立ち情報 マンション管理に関するお役立ち情報

マンションの管理について、国土交通省では、各種ガイドライン等を作成・公開しています。ガイドライン等を参考に購入予定のマンションやお住まいのマンションの管理状況を確認してみましょう！※リンククリックでPDFが開きます。

お住まいのマンションの管理規約の作成又は見直しをしたい

お住まいのマンションの長期修繕計画の作成又は見直しをしたい

修繕積立金に関する知識を深めたい

管理運営に外部専門家を活用したい（外部専門家である役員の
適正な業務運営を担保するための措置の具体例を確認したい）

マンション再生に関するお役立ち情報 マンション再生に関するお役立ち情報

マンションの再生手法

マンションの再生には様々な解決方法があります。どのような方法が適しているかは、個々のマンションの状態（規模・築年数）や抱えている問題点により異なります。選択肢を比較検討したうえで、判断することが必要です。

  • 改修・修繕
  • 建替え
  • 敷地売却

マンションの建替え

マンションの建替え手法には大きく分けて２つあります。いずれも4/5以上の同意で建替えることが可能です。

  • 「マンション建替
    法」に基づいた建
    て替え
  • 任意の建替え
「マンション建替法」に基づいた建替え

建替えに参加する区分所有者が法人格を持つ「マンション建替組合」を設立し、設立した建替組合が主体となって事業を進め、新しいマンションを建築します。区分所有者が取得した後の余剰の住戸は、デベロッパーに売却し事業資金に充当します。

メリット

行政による認可を受けながら事業を進めるため、適正で着実な建替えの実施が可能です。

留意点

建替組合の設立、権利変換計画の決定等の建替えの実施に必要な手続きが多くなります。

任意の建替え

各区分所有者は、マンションの権利を個別にデベロッパーへ売却し、デベロッパーが建築した新しいマンションを購入により再取得します。

メリット

デベロッパーが主体となって建替えを推進するため、区分所有者の事業リスクや労力は少なくなります。

留意点

デベロッパーへの売却の契約が区分所有者全員と成立しない場合など、事業がスムーズに進まないおそれがあります。

マンションの敷地売却

マンション建替円滑化法によるマンション敷地売却では、除却の必要性があることの認定等を受けたうえで、4/5以上の同意で敷地売却を行うことが可能です。

多数決でマンションと敷地を一括して売却できます。
一定の要件を満たすマンションについて、特定行政庁が
許可した場合は建替後のマンションの容積率が緩和されます。

売却後の選択の幅が広がります。

マンション再生に関するお役立ち情報

金銭化する

マンション再生に関するお役立ち情報

再建マンションに
再入居する

マンション再生に関するお役立ち情報

他の住宅に
引越しする

メリット

法律に基づき、多数決や認可等による着実な建替えの実施が可能です。

留意点

対象は耐震性不足により除却の必要性があると認定されたマンションです。今回の改正により火災安全性不足、外壁等の剥落により周辺に危害を生ずるおそれがあるマンションも対象になります。

マンションの再生手法の決議要件

マンションの再生手法や対象とするマンションの形態に応じ、区分所有者の決議要件が以下のように定められています。

  • 単棟
    マンション
  • 団体型
    マンション
    (全棟)
  • 団体型
    マンション
    (一部棟)
改修 対象棟の3/4【区分所有法】
ただし、形状又は効用の著しい変更を伴わない場合【区分所有法】又は耐震改修の必要性の認定を受けた耐震改修工事の場合【耐震改修促進法】過半数
建替え 4/5【区分所有法】
マンション敷地売却 全員同意【区分所有法】
ただし、特定要除却認定を
受けた場合4/5
【マンション建替円滑化法】
団地における敷地分割 ―
改修 対象棟の3/4【区分所有法】
ただし、形状又は効用の著しい変更を伴わない場合【区分所有法】又は耐震改修の必要性の認定を受けた耐震改修工事の場合【耐震改修促進法】過半数
建替え 全体の4/5
かつ各棟の2/3
【区分所有法】
マンション敷地売却 全員同意【区分所有法】
ただし、特定要除却認定を
受けた場合4/5
【マンション建替円滑化法】
団地における敷地分割 全員同意【民法】
ただし、特定要除却認定を
受けた棟の除却のための場合
全体の4/5
【マンション建替円滑化法】
改修 対象棟の3/4【区分所有法】
ただし、形状又は効用の著しい変更を伴わない場合【区分所有法】又は耐震改修の必要性の認定を受けた耐震改修工事の場合【耐震改修促進法】過半数
建替え 対象棟の4/5
かつ全体の3/4
【区分所有法】
マンション敷地売却 ―
団地における敷地分割 ―
態様 単棟マンション 団地型マンション
事業の対象 ― 全棟 一部棟
改修 対象棟の3/4【区分所有法】
ただし、形状又は効用の著しい変更を伴わない場合【区分所有法】又は
耐震改修の必要性の認定を受けた耐震改修工事の場合【耐震改修促進法】過半数
建替え 4/5
【区分所有法】		 全体の4/5
かつ各棟の2/3
【区分所有法】		 対象棟の4/5
かつ全体の3/4
【区分所有法】
マンション
敷地売却		 全員同意【区分所有法】
ただし、特定要除却認定を
受けた場合4/5
【マンション建替円滑化法】		 全員同意【区分所有法】
ただし、特定要除却認定を
受けた場合4/5
【マンション建替円滑化法】		 ―
団地における
敷地分割		 ― 全員同意【民法】
ただし、特定要除却認定を
受けた棟の除却のための場合
全体の4/5
【マンション建替円滑化法】		 ―

※特定要除却認定：耐震性不足、火災安全性不足、外壁等剥落による除却の必要性の認定【マンション建替円滑化法第102条第2項第1～3号】

マンションの再生に関するガイドライン

マンションの再生について、国土交通省では、各種ガイドラインを作成・公開しています。お住まいのマンションの状況に応じて、ガイドラインを参考にマンション再生の方法を検討してみましょう！

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

マンションの建替えか修繕を判断するためのマニュアル

  • ・マンションの老朽度判定の基準、費用対改善効果に基づく建替えか修繕・改修かの判断の考え方や進め方などを解説
  • ・新築マンションの性能・仕様の事例や修繕・改修工法等の技術情報の提供等

要除却認定実務マニュアル

  • ・要除却認定の実務を円滑化させるため、要除却認定の基準とマンションの調査・判定方法、要除却認定の申請手続き、特定行政庁による審査手順等を具体的に解説
  • ・要除却認定基準への該当性を指標にマンションの老朽化等のチェックに利用することも可能
  • 建替の場合
  • 改修の場合

建替の場合

＜建替関連マニュアル＞

マンションの建替えに向けた
合意形成に関するマニュアル

マンション建替の各段階において、関係権利者の合意形成を円滑にすすめるため の手順・留意点等について解説
マンション建替え
実務マニュアル

マンション建替えに係る法律上の手続きや実施計画の策定等の実務について詳細に解説
マンション敷地売却
ガイドライン

耐震性不足のマンションに係るマンション敷地売却に関し、一般的と考えられる手順（基本プロセス）、事業手法を判断する考え方、合意形成の進め方、法律上の手続、支援制度の活用などに関する基本的な指針として作成

改修の場合

＜改修関連マニュアル＞

改修によるマンションの
再生手法に関するマニュアル

計画修繕から増築等の大規模改修まで、幅広く改修工事の手法や留意点などについて解説
マンション耐震化
マニュアル

マンションの耐震診断、耐震改修実施など、管理組合等が行う実務的な手続き、留意点などについて解説

＜団地型マンションの
再生マニュアル＞

団地型マンション再生マニュアル

団地型マンションで建替え又は改修による再生を検討する際の合意形成の手順や実施計画における実務及び、団地生活の活性化に関する内容、その他留意点についての解説

団地型マンション再生のための敷地分割ガイドライン

団地型マンション再生のための敷地分割に関し、一般的と考えられる手順（基本プロセス）、合意形成の進め方、法律上の手続などに関する基本的な指針として作成

お困りごとの相談窓口

お困りごとの相談窓口

日常の管理組合運営や建物・
設備の維持管理等に関すること

公益財団法人　マンション管理センター　
受付時間　9：30～17：00
（土日祝休日、年末年始除く）

【東京本部】

  • ○管理組合運営、管理規約等のご相談

    03-3222-1517
    03-3222-1517

  • ○建物・設備の維持管理のご相談

    03-3222-1519
    03-3222-1519

【大阪支部】

  • ○マンションの適正な管理についての相談等

    06-4706-7560
    06-4706-7560

マンションの建替えや敷地売却
に関すること

安心して利用できる相談窓口です。
一級建築士の相談員がお答えします。
（運営：公益財団法人
　住宅リフォーム・紛争処理支援センター）

0570-016-100

受付時間10:00～17:00

0570-016-100

受付時間10:00～17:00

（※土、日、祝休日、年末年始を除く）
ナビダイヤルの通話料がかかります。
PHSや一部のIP電話からは
繋がりませんので、
その場合は03-3556-5147まで
ご連絡ください。

マンション管理計画認定制度に
関すること

マンション管理計画認定制度相談ダイヤル　
受付時間　10：00~17：00
（日祝休日、年末年始除く）
（運営：一般社団法人 日本マンション管理士会連合会）

03-5801-0858

03-5801-0858

原則として相談者の地元の都道府県マンション管理士会に所属するマンション管理士が対応します。
簡易な相談には日本マンション管理士会連合会の事務局が対応します。