マンション管理・再生ポータルサイト

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マンションを末永く、住み良く保つためには、適切な維持管理、計画的な修繕、
これらを確実に実行する管理組合の運営が必要不可欠です。

更新履歴 :

2021.09.01
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2021.08.23
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2021.08.06
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2021.08.06
標準管理規約を令和3年6月改正版に更新しました
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標準管理規約を令和3年6月改正版に更新しました

マンション管理・再生は新時代へ

マンション管理・再生は新時代へ

マンション管理・再生についての法律が改正されました! マンション管理・再生についての法律が改正されました!

改正の背景

背景1

マンションのストック数は推計約666万戸(2019年末現在)にのぼり、国民の一割以上が居住する重要な居住形態として広く普及しており、都市や地域社会を構成する重要な要素となっています。

背景2

建築から相当の期間が経過したマンションが急速に増加することが見込まれ、建物・設備の老朽化区分所有者の高齢化賃貸化、空室化管理組合の担い手不足建替え等の再生に向けた合意形成の困難さ等の課題が見込まれることから、維持管理の適正化や再生の円滑化にむけた取り組みの強化等が必要とされています。

「マンション管理適正化法」の改正について

マンション管理適正化法とは

「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」は、マンション管理士の資格やマンション管理業者の登録制度を設ける等、マンション管理の適正化を推進するための措置を定めることにより、マンションの資産価値を守り、快適な住環境が確保できるようにとの目的から制定された法律です。 2020年6月の改正でより積極的に行政も関与しながら、マンションの管理水準を一層維持向上させていく仕組みができました。

マンション管理適正化法の改正概要

マンションは私有財産であることから、これまでは管理組合の自主的な管理に委ねられている状況でしたが、 管理の適正化に関する取り組みを計画的に進めていくため、地方公共団体が積極的に関与できる制度が創設されます。 また、これらの制度により、管理組合は自らのマンションの価値の向上や、住人の管理への関心・理解を向上させることができると期待されます。 マンション管理の新制度について検討会を設置し議論しました。検討会資料などはこちらよりご確認ください。

改正内容① 地方公共団体による管理適正化推進計画の作成

地方公共団体は、マンション管理適正化の推進を図るための施策等を含む、 マンション管理の適正化の推進を図るための計画を作成することができるようになります。

改正内容② 管理計画の認定制度

管理適正化推進計画を作成した地域において、マンションの管理計画が一定の基準を満たす場合に、マンション管理組合は地方公共団体から適切な管理計画を持つマンションとして認定を受けることができるようになります。

認定基準については、現在国の検討会で議論をしていますが、長期修繕計画の計画期間が一定の年数以上であること、長期修繕計画に基づき修繕積立金を設定していること、総会を定期的に開催していることなどを基準とすることが検討されています。

改正内容③ 地方公共団体による助言・指導等

地方公共団体は、管理適正化のために必要に応じて助言や指導等を行うことができるようになります。
マンションの管理に関するその他の情報はこちら

「マンション建替円滑化法」の改正について

マンション建替円滑化法とは

「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」は、マンション建替事業、除却する必要のあるマンションに係る特別な措置及びマンション敷地売却事業等について定めることにより、マンションの建替え等を円滑に実施できるようにするとともに、マンションの良好な居住環境の確保と倒壊等の被害から生命、身体、財産の保護を図ることを目的に制定された法律です。

マンション建替円滑化法の改正概要

建替え後のマンションに容積率の緩和特例等を適用できるマンションが、これまでの「耐震性が不足するマンション」に加え、いくつか拡充されることになり、マンション再生の選択肢が増えることになります。また、多くの区分所有者が存在する団地型マンションの再生手法として敷地分割制度が創設され、合意形成に向け、柔軟な対応が可能になります。

改正内容① 建替えにあたっての容積率の緩和特例等の対象が拡大

これまで、耐震性が不足しているマンションに認められていた建替えにあたっての容積率の緩和特例等について、適用対象を外壁等の剥落により周辺に危害を生ずるおそれがあるマンションなどにも拡大します。具体的な基準は検討会を設置して議論しています。検討会の資料はこちらよりご確認ください。

<適用対象>

建替え前のマンションの状態 容積率緩和の
特例
マンション
敷地売却事業
敷地分割事業
耐震性が不足している
火災に対する安全性が不足している
外壁等の剥落により周辺に危害を生ずるおそれがある
給排水管の腐食等についてその改修が著しく困難で、衛生上有害となるおそれがある
バリアフリー基準に適合していない

建替え前の
マンションの状態

耐震性が
不足している

容積率緩和の
特例

マンション
敷地売却事業

敷地分割事業

建替え前の
マンションの状態

火災に対する安全性が不足している

容積率緩和の
特例

マンション
敷地売却事業

敷地分割事業

建替え前の
マンションの状態

外壁等の剥落により周辺に危害を生ずるおそれがある

容積率緩和の
特例

マンション
敷地売却事業

敷地分割事業

建替え前の
マンションの状態

給排水管の腐食等についてその改修が著しく困難で、衛生上有害となるおそれがある

容積率緩和の
特例

マンション
敷地売却事業

敷地分割事業

建替え前の
マンションの状態

バリアフリー基準に適合していない

容積率緩和の
特例

マンション
敷地売却事業

敷地分割事業

※赤字が拡大の内容

※容積率の緩和特例、マンション敷地売却事業、敷地分割事業にあたっては、建替え前のマンションが必要な要件に該当することの認定(除却の必要性に係る認定)を特定行政庁から受ける必要があります。

※容積率の緩和特例:建替えにあたって、容積率の割り増しを受けられます。ただし、特定行政庁により緩和を受ける ための条件が異なりますので、事前に確認しておくことが必要です。

改正内容② 団地の敷地分割制度

団地内の耐震性不足等のマンションを除却しやすくするため、本来であれば区分所有者全員の同意が必要な敷地分割について、4/5以上の同意で実施することが可能になります。

敷地分割制度を活用した
事業のイメージ

マンションの再生に関するその他の情報はこちら

Q&A

Q&A

「マンション管理適正化法関係」
のご質問

  • マンションは「管理が重要」って聞いたけど。

    経年にともない非居住化(賃貸・空き住戸化等)が進行し、管理組合の役員の担い手不足、総会運営や総会の議決が困難になる等の諸課題が生じてくる傾向にあり、そうした中で管理が適切に行われないと更なる問題が発生するおそれがあります。
    また、十分な修繕費用の積立が行われないと、建物の適切な修繕などが行われず、老朽化が進み、居住者や近隣住民等の生命・身体に危険を生じることにもなりかねません。

  • 住んでいるマンション、購入しようとしているマンションが、適正に管理されているかどうか、何を見たらわかるの?

    ・管理規約、長期修繕計画、修繕積立金が適切に設定され、一定期間ごとに見直しが行われているか
    ・管理組合の運営が適切に行われているか(総会の定期開催等)
    等が適正に管理されているかどうかのポイントです。
    これらが適切に行われているかは、管理計画認定(令和4年度創設予定)を取得しているかどうか、購入時に受ける重要事項説明や売主・仲介業者へのヒアリング等で確認しておくことが考えられます。

  • マンションの管理計画を認定する制度はいつからはじまるの?

    管理計画認定制度を規定した改正法が令和2年6月に成立・公布され、公布から2年以内に施行されることになっています。

  • 管理計画の認定を取るにはどうしたらいい?

    管理組合の総会で認定申請することを決議したうえで、定められた様式で地方公共団体に認定申請を行い、
    一定の基準を満足すると判断された際に認定を受けることができます(基準については、国において検討中です)。
    ただし、マンションが立地する市区(町村部は都道府県)において、マンション管理適正化推進計画が作成されている必要があります。

  • 管理計画認定のメリットは何?

    認定を取得したマンションについては
    ・適正に管理されたマンションであることが市場において評価される。
    ・住人の管理への意識が高く保たれ、管理水準を維持向上しやすくなる。
    といったことがメリットとして期待されます。

「マンション建替円滑化法関係」
のご質問

  • マンションを再生する手法はどのようなものがあるの?

    修繕・改修、建替え、マンション敷地売却といった再生手法があります。
    どの手法が適しているかは個々のマンションの特性や抱えている課題点にもよります。
    手法を比較検討したうえで判断することが重要です。
    国土交通省では、「マンションの建替えか修繕かを判断するためのマニュアル」を公開していますので、参考としてください。

  • 「マンション敷地売却事業」はどんなメリットがあるの?

    マンション敷地売却事業とは、マンションと敷地を一括して買受人(デベロッパー等)に売却する事業を指します。
    建替えでは、区分所有者間で再建マンションの入居先に至るまでの詳細な権利調整(希望する住戸の広さ等)が必要となりますが、 マンション敷地売却事業では、従前マンションの除却後の建物はマンションに限られないため、 各区分所有者は分配金という金銭を受け取るだけとなりますので、区分所有者の負担は建替えに比べて小さくなります。

  • 2020年6月の法改正で、何が拡充されたの?

    大きくは以下の二点について改正が行われました。
    ①除却の必要性に係る認定対象の拡充
    認定を受けたマンションについては、除却して新しいマンションを建てるときに、容積率の緩和を受けられますが、
    この認定対象に、現行の耐震性に加え、火災安全性、外壁等剥落危険性、配管等の劣化、バリアフリー性が追加されます。
    具体的な基準は検討会を設置して議論しています。検討会の資料はこちらよりご確認ください。

    ②団地型マンション再生のための敷地分割制度創設
    多くの住人が住むことで再生に向けた合意形成が難しい団地型マンションのうち、 除却の必要性に係る認定を受けたマンションと敷地を共有しているものについて、 本来は団地建物所有者の全員の同意が必要となる敷地の分割が、4/5以上の同意により可能となる制度が創設されます。

  • 専門的な内容について相談したい。

    マンションの建替えや敷地売却についての相談窓口を設けています。
    こちらからご確認ください。

お役立ち情報

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マンション管理に関するお役立ち情報 マンション管理に関するお役立ち情報

マンションの管理について、国土交通省では、各種ガイドライン等を作成・公開しています。ガイドライン等を参考に購入予定のマンションやお住まいのマンションの管理状況を確認してみましょう!※リンククリックでPDFが開きます。

お住まいのマンションの長期修繕計画の作成又は見直しをしたい

修繕積立金に関する知識を深めたい

管理運営に外部専門家を活用したい(外部専門家である役員の
適正な業務運営を担保するための措置の具体例を確認したい)

マンション再生に関するお役立ち情報 マンション再生に関するお役立ち情報

マンションの再生手法

マンションの再生には様々な解決方法があります。どのような方法が適しているかは、個々のマンションの状態(規模・築年数)や抱えている問題点により異なります。選択肢を比較検討したうえで、判断することが必要です。

  • 改修・修繕
  • 建替え
  • 敷地売却

マンションの建替え

マンションの建替え手法には大きく分けて2つあります。いずれも4/5以上の同意で建替えることが可能です。

  • 「マンション建替
    法」に基づいた建
    て替え
  • 任意の建替え
「マンション建替法」に基づいた建替え

建替えに参加する区分所有者が法人格を持つ「マンション建替組合」を設立し、設立した建替組合が主体となって事業を進め、新しいマンションを建築します。区分所有者が取得した後の余剰の住戸は、デベロッパーに売却し事業資金に充当します。

メリット

行政による認可を受けながら事業を進めるため、適正で着実な建替えの実施が可能です。

留意点

建替組合の設立、権利変換計画の決定等の建替えの実施に必要な手続きが多くなります。

任意の建替え

各区分所有者は、マンションの権利を個別にデベロッパーへ売却し、デベロッパーが建築した新しいマンションを購入により再取得します。

メリット

デベロッパーが主体となって建替えを推進するため、区分所有者の事業リスクや労力は少なくなります。

留意点

デベロッパーへの売却の契約が区分所有者全員と成立しない場合など、事業がスムーズに進まないおそれがあります。

マンションの敷地売却

マンション建替円滑化法によるマンション敷地売却では、除却の必要性があることの認定等を受けたうえで、4/5以上の同意で敷地売却を行うことが可能です。

多数決でマンションと敷地を一括して売却できます。
一定の要件を満たすマンションについて、特定行政庁が
許可した場合は建替後のマンションの容積率が緩和されます。

売却後の選択の幅が広がります。

マンション再生に関するお役立ち情報

金銭化する

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再建マンションに
再入居する

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他の住宅に
引越しする

メリット

法律に基づき、多数決や認可等による着実な建替えの実施が可能です。

留意点

対象は耐震性不足により除却の必要性があると認定されたマンションです。今回の改正により火災安全性不足、外壁等の剥落により周辺に危害を生ずるおそれがあるマンションも対象になります。

マンションの再生手法の決議要件

マンションの再生手法や対象とするマンションの形態に応じ、区分所有者の決議要件が以下のように定められています。

  • 単棟
    マンション
  • 団体型
    マンション
    (全棟)
  • 団体型
    マンション
    (一部棟)
改修 対象棟の3/4【区分所有法】
ただし、形状又は効用の著しい変更を伴わない場合【区分所有法】又は耐震改修の必要性の認定を受けた耐震改修工事の場合【耐震改修促進法】過半数
建替え 4/5【区分所有法】
マンション敷地売却 全員同意【区分所有法】
ただし、特定要除却認定を
受けた場合4/5
【マンション建替円滑化法】
団地における敷地分割
改修 対象棟の3/4【区分所有法】
ただし、形状又は効用の著しい変更を伴わない場合【区分所有法】又は耐震改修の必要性の認定を受けた耐震改修工事の場合【耐震改修促進法】過半数
建替え 全体の4/5
かつ各棟の2/3
【区分所有法】
マンション敷地売却 全員同意【区分所有法】
ただし、特定要除却認定を
受けた場合4/5
【マンション建替円滑化法】
団地における敷地分割 全員同意【民法】
ただし、特定要除却認定を
受けた棟の除却のための場合
全体の4/5
【マンション建替円滑化法】
改修 対象棟の3/4【区分所有法】
ただし、形状又は効用の著しい変更を伴わない場合【区分所有法】又は耐震改修の必要性の認定を受けた耐震改修工事の場合【耐震改修促進法】過半数
建替え 対象棟の4/5
かつ全体の3/4
【区分所有法】
マンション敷地売却
団地における敷地分割
態様 単棟マンション 団地型マンション
事業の対象 全棟 一部棟
改修 対象棟の3/4【区分所有法】
ただし、形状又は効用の著しい変更を伴わない場合【区分所有法】又は
耐震改修の必要性の認定を受けた耐震改修工事の場合【耐震改修促進法】過半数
建替え 4/5
【区分所有法】
全体の4/5
かつ各棟の2/3
【区分所有法】
対象棟の4/5
かつ全体の3/4
【区分所有法】
マンション
敷地売却
全員同意【区分所有法】
ただし、特定要除却認定を
受けた場合4/5
【マンション建替円滑化法】
全員同意【区分所有法】
ただし、特定要除却認定を
受けた場合4/5
【マンション建替円滑化法】
団地における
敷地分割
全員同意【民法】
ただし、特定要除却認定を
受けた棟の除却のための場合
全体の4/5
【マンション建替円滑化法】

※特定要除却認定:耐震性不足、火災安全性不足、外壁等剥落による除却の必要性の認定【2020年改正法による改正後のマンション建替円滑化法第102条第2項第1~3号】

マンションの再生に関するガイドライン

マンションの再生について、国土交通省では、各種ガイドラインを作成・公開しています。お住まいのマンションの状況に応じて、ガイドラインを参考にマンション再生の方法を検討してみましょう!

マンションの建替えか修繕を判断するためのマニュアル

  • ・マンションの老朽度判定の基準、費用対改善効果に基づく建替えか修繕・改修かの判断の考え方や進め方などを解説
  • ・新築マンションの性能・仕様の事例や修繕・改修工法等の技術情報の提供等

お困りごとの相談窓口

お困りごとの相談窓口

日常の管理組合運営や建物・
設備の維持管理等に関すること

公益財団法人 マンション管理センター 
受付時間 9:30~17:00
(土日祝休日、年末年始除く)

【東京本部】

  • ○管理組合運営、管理規約等のご相談

    03-3222-1517
  • ○建物・設備の維持管理のご相談

    03-3222-1519

【大阪支部】

  • ○マンションの適正な管理についての相談等

    06-4706-7560

マンションの建替えや敷地売却
に関すること

安心して利用できる相談窓口です。
一級建築士の相談員がお答えします。
(運営:公益財団法人
 住宅リフォーム・紛争処理支援センター)

0570-016-100

受付時間10:00~17:00

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(※土、日、祝休日、年末年始を除く)
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その場合は03-3556-5147まで
ご連絡ください。